担当日誌

●解約時に困らないように
賃貸市場が一年で一番活性化するこの時期は、物件が増える時期では無く入退去サイクルが早くなる時期です。当然ですが、契約する人と同じくらい解約する人が多いので、その処理も多くなります。東京都条例の『賃貸住宅紛争防止条例』施行により敷金精算が明朗になりトラブルが減ったようですが、これは契約時の説明義務であり現状として問題がなくなることはないようです。敷金精算時のトラブルの多くは、原状回復の解釈と経年変化か善管注意義務違反かの意識の違いです。国交省住宅局住宅総合整備課によると、原状回復とは「賃借人の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用による損耗・毀損を修復すること」と定義されています。要は、普通に住み壁や床等に傷や特別な汚れを付けずに自然に薄っすら汚れている程度であれば賃借人の負担は０円ということ。では、それ以上に誤って損耗してしまったらどうなんでしょうか？例えば、引越作業中に壁のクロスに傷を付けてしまった場合～賃料を払っているとは言え、あくまで借りるお金を払っているだけで壁のクロスは賃貸人からの借り物です。人の物に傷を付けると損害賠償義務が発生しますが、数年間使用した消耗品であるクロスの場合は全額賃借人が払うと経年変化分も負担してしまうことになりますので、当然経年変化分を控除した差額について負担義務が発生します。また、この経年変化という曖昧な言葉が論争の元。賃貸人は「○年でこんな汚れるはずがない。」と言いますし、賃借人は「○年も使えば汚れるのが普通。」と主張します。ケースバイケースと言うと良い表現に思えますが、トラブルの原因となるものなので放置しておくのは「いい加減」とも言え、仲介業者の責任も少なからずあるでしょう。定義を定めるのが一番なので、弊社ではクロスが耐用年数をもって価値が０になるグラフを作り一律に経年変化の割合を定めています。そうすることにより賃貸人と賃借人の主張の強さ（言った者勝ち）も関係なくジャッジできますし、無知の損等の不公平を防ぐことができ、結果的に弱者救済・消費者保護につながるのです。こうした基準を作ったり細かい精算の努力を怠り、特約により簡素化している業者もあります。『敷金１ヶ月償却』等が最たる例。賃借人の負担義務を定める特約は、賃借人の意思表示と認識に加え暴利的でなく合理的理由があれば可能ですが、何が何でも１か月分というのは根拠が乏しく適当且つ暴利的と感じます。しかも「１ヶ月を超える修繕費が発生した場合は賃借人負担」等の条文がある場合も… 契約時に了承していただいているので問題になりにくいようですが、法令遵守が絶対である不動産業界の中でこのような不公平な特約を推奨しているのは会社の信頼性低下を招いていると思いますし、賢明な消費者には相当の判断をされることになるでしょう。２００５年１２月１６日に、通常損耗の補修に関する特約を否定する最高裁判決が出ました。しかし、これは特約が成立していないという理由で原審差し戻しになっただけで、決して特約自体を否定したものではありません。僕としては、国交省が原状回復の定義を定め特約の条件があるわけですし、消費者契約法というものが施行され消費者の利益を一方的に害する条項の無効というものがあるのですから、この特約の無効および暴利な特約をした賃貸人と特約を作成・説明した不動産業者を罰するべきと思います。もっと言うと、賃貸人は不動産業者に契約内容をお任せしているケースが多いですから、法令遵守が当然であり知識があって当り前の不動産業者の方が罪は重いはず。でも、当事者は賃貸人だから～払うのは賃貸人だから～と軽率に考える業者も多いので、理不尽な特約が後を絶たないのでしょうね。ちなみに、過去には京都地裁でこの消費者契約法第１０条により無効にした判決が出ています。現実的にお客様は、部屋を見て気にいると賃貸借申込書を提出します。契約金や必要書類を説明してもらい準備して、特約を聞くのは引越直前。ここで「この特約は良くないんじゃ…」と言っても、よほど暇な人じゃない限り「面倒だから良いか。」となるでしょう。こうしたシステムも大きな問題です。２チャンネルあたりで批判を書くぐらいしかなさそうです。経年変化は賃貸人負担と言ってきましたが、故意・過失または善管注意義務違反（善良なる管理者の注意をもって使用する義務）により壊してしまった設備については、あくまで賃貸人の所有物に賃借人が損害を与えたわけですから損害賠償の対象になります。経年的な性能低下や劣化は別で、分かりやすく言うとレンタカーを借りてタイヤが損耗するのは負担義務がありませんが、パンクさせると負担しなければならないことと同じです。同じく、レンタカーの屋根から雨が漏れてきてシートが濡れるのはレンタカーの瑕疵なので負担がありませんが、それを放置してシートが腐ってしまったら負担しなければなりません。単純で当然のことですが、経年変化や原状回復が抽象的なので（勉強不足？）混同して考えてしまう人が多いので問題になるのでしょう。もしも心配な箇所があれば、経年変化が認められる部位か通常修繕の必要が無い（経年変化と関連が無い）部位かを分けて考えてから不動産業者に言いましょう。知識は必ず味方になるはずですよ。 (2007.2.28[Wed])

賃貸市場が一年で一番活性化するこの時期は、物件が増える時期では無く入退去サイクルが早くなる時期です。
当然ですが、契約する人と同じくらい解約する人が多いので、その処理も多くなります。
東京都条例の『賃貸住宅紛争防止条例』施行により敷金精算が明朗になりトラブルが減ったようですが、これは契約時の説明義務であり現状として問題がなくなることはないようです。

敷金精算時のトラブルの多くは、原状回復の解釈と経年変化か善管注意義務違反かの意識の違いです。
国交省住宅局住宅総合整備課によると、原状回復とは「賃借人の居住・使用により発生した建物価値の減少のうち、賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用による損耗・毀損を修復すること」と定義されています。
要は、普通に住み壁や床等に傷や特別な汚れを付けずに自然に薄っすら汚れている程度であれば賃借人の負担は０円ということ。

では、それ以上に誤って損耗してしまったらどうなんでしょうか？
例えば、引越作業中に壁のクロスに傷を付けてしまった場合～
賃料を払っているとは言え、あくまで借りるお金を払っているだけで壁のクロスは賃貸人からの借り物です。
人の物に傷を付けると損害賠償義務が発生しますが、数年間使用した消耗品であるクロスの場合は全額賃借人が払うと経年変化分も負担してしまうことになりますので、当然経年変化分を控除した差額について負担義務が発生します。

また、この経年変化という曖昧な言葉が論争の元。
賃貸人は「○年でこんな汚れるはずがない。」と言いますし、賃借人は「○年も使えば汚れるのが普通。」と主張します。
ケースバイケースと言うと良い表現に思えますが、トラブルの原因となるものなので放置しておくのは「いい加減」とも言え、仲介業者の責任も少なからずあるでしょう。
定義を定めるのが一番なので、弊社ではクロスが耐用年数をもって価値が０になるグラフを作り一律に経年変化の割合を定めています。
そうすることにより賃貸人と賃借人の主張の強さ（言った者勝ち）も関係なくジャッジできますし、無知の損等の不公平を防ぐことができ、結果的に弱者救済・消費者保護につながるのです。

こうした基準を作ったり細かい精算の努力を怠り、特約により簡素化している業者もあります。
『敷金１ヶ月償却』等が最たる例。
賃借人の負担義務を定める特約は、賃借人の意思表示と認識に加え暴利的でなく合理的理由があれば可能ですが、何が何でも１か月分というのは根拠が乏しく適当且つ暴利的と感じます。
しかも「１ヶ月を超える修繕費が発生した場合は賃借人負担」等の条文がある場合も…
契約時に了承していただいているので問題になりにくいようですが、法令遵守が絶対である不動産業界の中でこのような不公平な特約を推奨しているのは会社の信頼性低下を招いていると思いますし、賢明な消費者には相当の判断をされることになるでしょう。

２００５年１２月１６日に、通常損耗の補修に関する特約を否定する最高裁判決が出ました。
しかし、これは特約が成立していないという理由で原審差し戻しになっただけで、決して特約自体を否定したものではありません。
僕としては、国交省が原状回復の定義を定め特約の条件があるわけですし、消費者契約法というものが施行され消費者の利益を一方的に害する条項の無効というものがあるのですから、この特約の無効および暴利な特約をした賃貸人と特約を作成・説明した不動産業者を罰するべきと思います。
もっと言うと、賃貸人は不動産業者に契約内容をお任せしているケースが多いですから、法令遵守が当然であり知識があって当り前の不動産業者の方が罪は重いはず。
でも、当事者は賃貸人だから～払うのは賃貸人だから～と軽率に考える業者も多いので、理不尽な特約が後を絶たないのでしょうね。
ちなみに、過去には京都地裁でこの消費者契約法第１０条により無効にした判決が出ています。

現実的にお客様は、部屋を見て気にいると賃貸借申込書を提出します。
契約金や必要書類を説明してもらい準備して、特約を聞くのは引越直前。
ここで「この特約は良くないんじゃ…」と言っても、よほど暇な人じゃない限り「面倒だから良いか。」となるでしょう。
こうしたシステムも大きな問題です。
２チャンネルあたりで批判を書くぐらいしかなさそうです。

経年変化は賃貸人負担と言ってきましたが、故意・過失または善管注意義務違反（善良なる管理者の注意をもって使用する義務）により壊してしまった設備については、あくまで賃貸人の所有物に賃借人が損害を与えたわけですから損害賠償の対象になります。
経年的な性能低下や劣化は別で、分かりやすく言うとレンタカーを借りてタイヤが損耗するのは負担義務がありませんが、パンクさせると負担しなければならないことと同じです。
同じく、レンタカーの屋根から雨が漏れてきてシートが濡れるのはレンタカーの瑕疵なので負担がありませんが、それを放置してシートが腐ってしまったら負担しなければなりません。
単純で当然のことですが、経年変化や原状回復が抽象的なので（勉強不足？）混同して考えてしまう人が多いので問題になるのでしょう。
もしも心配な箇所があれば、経年変化が認められる部位か通常修繕の必要が無い（経年変化と関連が無い）部位かを分けて考えてから不動産業者に言いましょう。
知識は必ず味方になるはずですよ。

(2007.2.28[Wed])

●緊張の契約
昨日は夕方から中古マンションの契約がありました。買主様は以前からお世話になっている方で、築年数は多少古いですがフルリフォームされ綺麗になっています。賃貸に住むより格段に居住費は節約できるので、良いお買物をされたと思います。このお客様のお嬢様がものすごく綺麗な方で、重要事項説明をする際に今までに無いくらい緊張しました。（＾＾; 聞くところによるとモデルさんのようで…(⌒0⌒ゞﾅﾙﾎﾄﾞ僕は昔から美人が苦手で口数が少なくなります。若い頃は、結果的に普通の見た目の人としか仲良くなれないのが悩みでもありました。妻には申し訳ないですが…(;^ω^A 僕だけ契約とは関係ないところで緊張していましたが、和やかに無事に終了。今日から所有権移転にむけて準備します。賃貸市場も今まさに繁忙期！といった様相で、どんどん賃貸借申込書が届きます。空物件が少なくなってきて、解約予定の部屋にも予約がいっぱい入っています。昨年まではイマイチ盛り上がりに欠けていたんですが、今年は日々景気回復を実感しています。当社は今年３件の新築物件があり、建築中にもかかわらず順調に決まってきています。このエリアの最近の新築は賃料設定が高いものが多いですが、賃料をギリギリ安く設定することが１番のお客様サービスと思い設定しました。もちろん大家さんの協力なしには実現しないことですが、幸い優しく余裕のある大家さんばかりで助かりました。ｍ(_ _)ｍありがとうございます物件概要をＩＮＦＯＲＭＡＴＩＯＮにリンクさせておきましたので、是非ご参照ください。 (2007.2.26[Mon])

●緊張の契約

昨日は夕方から中古マンションの契約がありました。
買主様は以前からお世話になっている方で、築年数は多少古いですがフルリフォームされ綺麗になっています。
賃貸に住むより格段に居住費は節約できるので、良いお買物をされたと思います。
このお客様のお嬢様がものすごく綺麗な方で、重要事項説明をする際に今までに無いくらい緊張しました。（＾＾;
聞くところによるとモデルさんのようで…(⌒0⌒ゞﾅﾙﾎﾄﾞ
僕は昔から美人が苦手で口数が少なくなります。
若い頃は、結果的に普通の見た目の人としか仲良くなれないのが悩みでもありました。
妻には申し訳ないですが…(;^ω^A
僕だけ契約とは関係ないところで緊張していましたが、和やかに無事に終了。
今日から所有権移転にむけて準備します。

賃貸市場も今まさに繁忙期！といった様相で、どんどん賃貸借申込書が届きます。
空物件が少なくなってきて、解約予定の部屋にも予約がいっぱい入っています。
昨年まではイマイチ盛り上がりに欠けていたんですが、今年は日々景気回復を実感しています。
当社は今年３件の新築物件があり、建築中にもかかわらず順調に決まってきています。
このエリアの最近の新築は賃料設定が高いものが多いですが、賃料をギリギリ安く設定することが１番のお客様サービスと思い設定しました。
もちろん大家さんの協力なしには実現しないことですが、幸い優しく余裕のある大家さんばかりで助かりました。
ｍ(_ _)ｍありがとうございます
物件概要をＩＮＦＯＲＭＡＴＩＯＮにリンクさせておきましたので、是非ご参照ください。

(2007.2.26[Mon])

●最下位の日
今日は早めに出社して、朝一から賃貸の契約。無事に終了しお客様に感謝の言葉をいただき順調に一日がスタート。お客様に「ありがとう。」と言っていただける時が一番満たされる瞬間で、我々にとって一番のご褒美です。午後は、昼食を兼ねて『えどちんby葛西不動産連絡会』の代表者会議に出席。問題点を提示し言いたいことも言えましたし、良いディスカッションができました。その後、更新契約の打合せや事務仕事をバタバタと処理し、契約書類を業者に持っていくために小松川方面へ。その途中、小松川警察署の前で警察官に止められました。最初は、シートベルトもしているしスピードも出していないので何のことか分かりませんでしたが、警察官が「一時停止しませんでしたね～」と… (ﾟヘﾟ)？　はぁ？国道１４号の小松川橋の側道から本線に合流するところの停止線で一時停止しなかったと言うのです。本線は簡単に合流できないくらい交通量が多く、車間が空いている所まで待っていたのに… 当然、僕は「停まりました。」と主張しました。警「いや～停まっていませんでしたね。」僕「ちゃんと停まりましたよ。そのまま動いていればバイクに接触していましたよ。」警「免許は自動車学校で取りました？」僕「どういう意味ですか？」 (#｀Д´) ﾑｷｰ～罪を犯したのであれば怒られても当然かもしれませんが、無実を主張しているのに何故小馬鹿にされるんでしょうか？警「一応、書類を処理しますので異論があれば署名しなくても結構です。」僕「そうですか。違反はしていませんのでサインしませんよ。」～青切符作成警「では、こちらが切符で一時停止違反ということになります。宜しいですか？」僕「良いわけがありません。」警「そうですか。では指定日にこちらに出頭してもらうことになりますよ。」僕「はい分かりました。必ず行きます。」警「じゃぁ調書を作りますから、言い分があれば…」～現実的に停車しないと合流できない交通量だったこと、ちょうど本線でバイクが来ていたので待っていたことなどを伝え一時停止したことを主張し、警察官はそれをメモしていました。警「では、これで宜しいですか？」僕「はい概ね。」～僕は言い訳文にサインしました。僕「出頭するのは初めてなんですが、結局どうなるんですか？」警「難しいですが、主張が通れば反則金７，０００円は免除される可能性はあります。」僕「点数は？」警「２点ですが、これは今すぐ切られます。」僕「え～！待ってくださいよ。違反していないと言ってるのに切られるんですか？」警「はい。そういう決まりになってますから。」僕「おかしいじゃないですか。貴方が間違っているとは言わなかったとしても、警察官が違反したと言えば例え罪を犯してなくても罰せられるんですか？」警「そうです。そこも異論があれば出頭した際に言ってください。」僕「それで覆ることもあるんですか？」警「１００％とは言いませんが、ほぼ無いですね。」 Σ(￣ロ￣lll)　ｶﾞﾋﾞｰﾝ休日を取り出頭して頑張っても、対価が７，０００円のみ。天秤にかけた結果、僕は国家権力に屈し青切符の方にサインしました。警察官も「そっちの方が良いと思います。」と言ってました。(\|\|\|▽\|\|\| )ﾅﾝﾀﾞｿﾚ… 警察に権力がないと治安は守れないので文句はそれ以上言いませんでしたが、矛盾していることには変わりありません。小市民は辛いです。(w＿－；帰社途中、僕は自白を強要された無実の人が裁判に勝ったニュースを思い出し、さぞかし悔しかったことだろうと実感しました。（重さが違いますが…）と同時に、今朝テレビの星座占いで最下位だったことも… やはり今日は不運な日だったんでしょう。信じるものは救われると言いますが、多少は気にかけたほうが良いのかもしれません。あと思ったのは「これは担当日誌ネタになるなぁ～」と… 職業病っすかね。 (_ _ ;) (2007.2.24[Sat])

●最下位の日

今日は早めに出社して、朝一から賃貸の契約。
無事に終了しお客様に感謝の言葉をいただき順調に一日がスタート。
お客様に「ありがとう。」と言っていただける時が一番満たされる瞬間で、我々にとって一番のご褒美です。
午後は、昼食を兼ねて『えどちんby葛西不動産連絡会』の代表者会議に出席。
問題点を提示し言いたいことも言えましたし、良いディスカッションができました。
その後、更新契約の打合せや事務仕事をバタバタと処理し、契約書類を業者に持っていくために小松川方面へ。
その途中、小松川警察署の前で警察官に止められました。
最初は、シートベルトもしているしスピードも出していないので何のことか分かりませんでしたが、警察官が「一時停止しませんでしたね～」と…
(ﾟヘﾟ)？　はぁ？
国道１４号の小松川橋の側道から本線に合流するところの停止線で一時停止しなかったと言うのです。
本線は簡単に合流できないくらい交通量が多く、車間が空いている所まで待っていたのに…
当然、僕は「停まりました。」と主張しました。

警「いや～停まっていませんでしたね。」
僕「ちゃんと停まりましたよ。そのまま動いていればバイクに接触していましたよ。」
警「免許は自動車学校で取りました？」
僕「どういう意味ですか？」 (#｀Д´) ﾑｷｰ
～罪を犯したのであれば怒られても当然かもしれませんが、無実を主張しているのに何故小馬鹿にされるんでしょうか？
警「一応、書類を処理しますので異論があれば署名しなくても結構です。」
僕「そうですか。違反はしていませんのでサインしませんよ。」
～青切符作成
警「では、こちらが切符で一時停止違反ということになります。宜しいですか？」
僕「良いわけがありません。」
警「そうですか。では指定日にこちらに出頭してもらうことになりますよ。」
僕「はい分かりました。必ず行きます。」
警「じゃぁ調書を作りますから、言い分があれば…」
～現実的に停車しないと合流できない交通量だったこと、ちょうど本線でバイクが来ていたので待っていたことなどを伝え一時停止したことを主張し、警察官はそれをメモしていました。
警「では、これで宜しいですか？」
僕「はい概ね。」
～僕は言い訳文にサインしました。
僕「出頭するのは初めてなんですが、結局どうなるんですか？」
警「難しいですが、主張が通れば反則金７，０００円は免除される可能性はあります。」
僕「点数は？」
警「２点ですが、これは今すぐ切られます。」
僕「え～！待ってくださいよ。違反していないと言ってるのに切られるんですか？」
警「はい。そういう決まりになってますから。」
僕「おかしいじゃないですか。貴方が間違っているとは言わなかったとしても、警察官が違反したと言えば例え罪を犯してなくても罰せられるんですか？」
警「そうです。そこも異論があれば出頭した際に言ってください。」
僕「それで覆ることもあるんですか？」
警「１００％とは言いませんが、ほぼ無いですね。」
Σ(￣ロ￣lll)　ｶﾞﾋﾞｰﾝ

休日を取り出頭して頑張っても、対価が７，０００円のみ。
天秤にかけた結果、僕は国家権力に屈し青切符の方にサインしました。
警察官も「そっちの方が良いと思います。」と言ってました。(|||▽||| )ﾅﾝﾀﾞｿﾚ…

警察に権力がないと治安は守れないので文句はそれ以上言いませんでしたが、矛盾していることには変わりありません。
小市民は辛いです。(w＿－；

帰社途中、僕は自白を強要された無実の人が裁判に勝ったニュースを思い出し、さぞかし悔しかったことだろうと実感しました。（重さが違いますが…）
と同時に、今朝テレビの星座占いで最下位だったことも…
やはり今日は不運な日だったんでしょう。
信じるものは救われると言いますが、多少は気にかけたほうが良いのかもしれません。

あと思ったのは「これは担当日誌ネタになるなぁ～」と…
職業病っすかね。 (_ _ ;)

(2007.2.24[Sat])

●金利上昇！
昨日は定休日。恒例の波乗りに行ってきました。４時起床４時半出発で、温暖な天津小湊へ。良い天気な上に波も充分あり、最高の休日が過ごせました。僕は家計を妻に任せているので呑気に遊んでいられますが、世の中は能天気でいられない経済状況になりつつあります。昨年のゼロ金利解除・短プラ利上げから、また今月利上げが決定されました。短期金利の誘導目的になる無担保コール翌日物金利（コールレート）が０．５％になったことで、短プラ（貸出期間１年未満の最優遇貸出金利）も上がり１.８７５％になるようです。これに伴い、住宅ローンの変動金利が２.８７５％に。（まだ先ですが…）そもそも０金利が異常だったと言えますが、ここ半年強で０.５％の利上げは住宅ローンを組んでいる人には先行き不安になります。（僕もそうです。）景気回復基調にあるとはいえ、ＣＰＩ（消費者物価指数）が伸び悩んでいるのに利上げを急ぐのは如何なものでしょうか？日銀は「徐々に可能な限り金利を引き上げる。」と言っているように、ＣＰＩ動向次第で更なる利上げも懸念されます。順調に景気が上昇すれば、８月以降にもう一波来そうな気配。０.５％程度は依然として低金利に変わりませんが、家計が心配です。(￣へ￣\|\|\|)ﾝｰ今後を予想するのに過去データーを参考にすることは、バブルやゼロ金利等の特異な経済状況や、外圧・株価等の流動的要因がより流動性を増したことを考えると意味を持たなくなりつつあります。もはや今後の景気見通しでしか判断できない状況で、極めて個人的な予想をすると… いくら好景気になると言っても成長率３％止まりで、ＣＰＩも大幅上昇とはなりにくいので、コールレートは２％以内に止まるでしょう。短プラ上昇幅はコールレートより圧縮されるのが普通ですから３％以下と予想。そう考えると、短プラ連動型変動金利の上限が４％程度。住宅ローンは、金利優遇－１％を取り付けていれば実質３％程度までしか上がらないと予想できます。更に、これが１０年の間に起こったとしても、すでに３％オーバーの長期固定金利（フラット３５等）より金利優遇変動金利の方が圧倒的に得。低金利の上に金利優遇競争が激化している現在、まだ買い手にとって良い条件が整っていると言えるでしょう。ただ、金利上昇局面は変動金利にとって未払い利息の発生というリスクもあります。長期固定金利より低い金利で安い支払いをしている間に、その分をリスクに備え蓄えられれば繰上返済等で対応でき恐いもの無しです。少々強引でしたが、あくまで予想です。好景気になり急激に金利が上昇する可能性だって多少なりともありますので、ご利用は計画的に！ちなみに、金利４％になった場合１，０００万円を３５年で返済すると４４，２７７円（毎月均等）。これを上限返済比率の目安として考えると良いと思います。例えば、５，０００万円を借りると上記の計算で年間支払額は２，６５６，６３２円になります。年収６６４万円以上あれば返済比率は４０％以内になりますから、生活が確保できるボーダーラインと言えるでしょう。金利が４％を超えたら？その時はそれ相当に年収も上がっていると思いますよ。（＾＾; 投げやりっすか？今後は益々住宅購入が不利に困難になっていきます。地価上昇は停滞気味ですが、少しでも安い土地は買いが殺到する状況は景気好調が続く限り変わりませんから下落は考えにくい状況。金利も更に上昇していきそうで、サラリーマンでも都内に新築住宅が買えた時代は終焉を迎えつつあります。また都内の新築が夢になる時代が、すぐそこまで来ているようです。 (2007.2.23[Fri])

●金利上昇！

昨日は定休日。恒例の波乗りに行ってきました。
４時起床４時半出発で、温暖な天津小湊へ。
良い天気な上に波も充分あり、最高の休日が過ごせました。
僕は家計を妻に任せているので呑気に遊んでいられますが、世の中は能天気でいられない経済状況になりつつあります。

昨年のゼロ金利解除・短プラ利上げから、また今月利上げが決定されました。
短期金利の誘導目的になる無担保コール翌日物金利（コールレート）が０．５％になったことで、短プラ（貸出期間１年未満の最優遇貸出金利）も上がり１.８７５％になるようです。
これに伴い、住宅ローンの変動金利が２.８７５％に。（まだ先ですが…）
そもそも０金利が異常だったと言えますが、ここ半年強で０.５％の利上げは住宅ローンを組んでいる人には先行き不安になります。（僕もそうです。）
景気回復基調にあるとはいえ、ＣＰＩ（消費者物価指数）が伸び悩んでいるのに利上げを急ぐのは如何なものでしょうか？
日銀は「徐々に可能な限り金利を引き上げる。」と言っているように、ＣＰＩ動向次第で更なる利上げも懸念されます。
順調に景気が上昇すれば、８月以降にもう一波来そうな気配。
０.５％程度は依然として低金利に変わりませんが、家計が心配です。(￣へ￣|||)ﾝｰ

今後を予想するのに過去データーを参考にすることは、バブルやゼロ金利等の特異な経済状況や、外圧・株価等の流動的要因がより流動性を増したことを考えると意味を持たなくなりつつあります。
もはや今後の景気見通しでしか判断できない状況で、極めて個人的な予想をすると…
いくら好景気になると言っても成長率３％止まりで、ＣＰＩも大幅上昇とはなりにくいので、コールレートは２％以内に止まるでしょう。
短プラ上昇幅はコールレートより圧縮されるのが普通ですから３％以下と予想。
そう考えると、短プラ連動型変動金利の上限が４％程度。
住宅ローンは、金利優遇－１％を取り付けていれば実質３％程度までしか上がらないと予想できます。
更に、これが１０年の間に起こったとしても、すでに３％オーバーの長期固定金利（フラット３５等）より金利優遇変動金利の方が圧倒的に得。
低金利の上に金利優遇競争が激化している現在、まだ買い手にとって良い条件が整っていると言えるでしょう。
ただ、金利上昇局面は変動金利にとって未払い利息の発生というリスクもあります。
長期固定金利より低い金利で安い支払いをしている間に、その分をリスクに備え蓄えられれば繰上返済等で対応でき恐いもの無しです。
少々強引でしたが、あくまで予想です。
好景気になり急激に金利が上昇する可能性だって多少なりともありますので、ご利用は計画的に！

ちなみに、金利４％になった場合１，０００万円を３５年で返済すると４４，２７７円（毎月均等）。
これを上限返済比率の目安として考えると良いと思います。
例えば、５，０００万円を借りると上記の計算で年間支払額は２，６５６，６３２円になります。
年収６６４万円以上あれば返済比率は４０％以内になりますから、生活が確保できるボーダーラインと言えるでしょう。
金利が４％を超えたら？その時はそれ相当に年収も上がっていると思いますよ。
（＾＾; 投げやりっすか？

今後は益々住宅購入が不利に困難になっていきます。
地価上昇は停滞気味ですが、少しでも安い土地は買いが殺到する状況は景気好調が続く限り変わりませんから下落は考えにくい状況。
金利も更に上昇していきそうで、サラリーマンでも都内に新築住宅が買えた時代は終焉を迎えつつあります。
また都内の新築が夢になる時代が、すぐそこまで来ているようです。

(2007.2.23[Fri])

●土地相場
以前から地価が高騰すると言っていましたが、予想通り高くなりました。葛西エリアでは、一般的な公道面の住宅地は坪１５０万円以上になり不動産市場は数年前と違う雰囲気。「土地が高くなれば不動産屋は儲かるのでは…」と思われがちですが、動きが鈍くなれば利益が出ないので一概に言えない状況になっています。バブル期はユーザーにも勢いがあったので不動産は活性化していたと聞きますが、今は一般ユーザーの所得が上昇したわけでも未来が明るくなったわけでもないので、需給バランスが崩れているような気がします。一部の企業等は景気回復の恩恵で購入意欲の上昇が見られ、不動産業界としてはビジネスチャンスが生まれています。しかし、住宅用地は一般ユーザーの購入が困難になってきて、結果的に安かった数年前より売地の在庫がたくさんある状況。土地だけで５０００万円なんて言われても建築代金を考えると普通のサラリーマンには買える気がしませんから、売れづらいのは当然のこと。売る側からすると、売れないからと安くするのも相場を考えると損した気がしますし難しい問題です。現在、販売中の売地をレインズ（東日本不動産流通機構）で検索してみました。レインズとは、不動産業者が販売を依頼されると登録することになっている物件データベースです。北葛西４丁目　　７５．６４㎡　　５，９８０万円北葛西５丁目　　９９．１７㎡　　５，４８０万円西葛西３丁目　２３３．６６㎡　１９，８００万円中葛西１丁目　１００．００㎡　　５，１８０万円中葛西２丁目　　９０．００㎡　　６，５３３万円中葛西２丁目　　９６．２７㎡　　５，０００万円中葛西２丁目　１０４．７９㎡　　４，４８０万円中葛西２丁目　１３１．５２㎡　　５，３８０万円中葛西２丁目　２４２．３３㎡　１１，０６０万円中葛西５丁目　　８０．３１㎡　　３，９８０万円中葛西７丁目　１９０．２２㎡　　８，６３１万円東葛西１丁目　１１２．２６㎡　　４，３８０万円東葛西１丁目　１９８．８０㎡　　８，５００万円東葛西２丁目　１４５．５０㎡　　８，８００万円東葛西２丁目　１９０．１１㎡　　８，３３７万円東葛西６丁目　１２８．９２㎡　　６，９５０万円東葛西９丁目　１６６．００㎡　　７，５３０万円南葛西６丁目　　５３．９１㎡　　２，６８０万円といった感じでたくさんあります。それぞれ地形も接道も違うので統計するのは意味がありませんが、坪単価１２９万円から２８０万円まで平均は１７５万円！　(ﾟﾛﾟ屮)屮ｵｵ普通の給与所得者はちょっと手が出せませんね。僕が自宅用に土地を購入したのは５年前。坪単価は・・・この場では言えません（＾＾; ただ、この平均の半額よりは高かったとだけ･･･相場って恐いです。 (2007.2.20[Tue])

●土地相場

以前から地価が高騰すると言っていましたが、予想通り高くなりました。
葛西エリアでは、一般的な公道面の住宅地は坪１５０万円以上になり不動産市場は数年前と違う雰囲気。
「土地が高くなれば不動産屋は儲かるのでは…」と思われがちですが、動きが鈍くなれば利益が出ないので一概に言えない状況になっています。
バブル期はユーザーにも勢いがあったので不動産は活性化していたと聞きますが、今は一般ユーザーの所得が上昇したわけでも未来が明るくなったわけでもないので、需給バランスが崩れているような気がします。
一部の企業等は景気回復の恩恵で購入意欲の上昇が見られ、不動産業界としてはビジネスチャンスが生まれています。
しかし、住宅用地は一般ユーザーの購入が困難になってきて、結果的に安かった数年前より売地の在庫がたくさんある状況。
土地だけで５０００万円なんて言われても建築代金を考えると普通のサラリーマンには買える気がしませんから、売れづらいのは当然のこと。
売る側からすると、売れないからと安くするのも相場を考えると損した気がしますし難しい問題です。

現在、販売中の売地をレインズ（東日本不動産流通機構）で検索してみました。
レインズとは、不動産業者が販売を依頼されると登録することになっている物件データベースです。
北葛西４丁目　　７５．６４㎡　　５，９８０万円
北葛西５丁目　　９９．１７㎡　　５，４８０万円
西葛西３丁目　２３３．６６㎡　１９，８００万円
中葛西１丁目　１００．００㎡　　５，１８０万円
中葛西２丁目　　９０．００㎡　　６，５３３万円
中葛西２丁目　　９６．２７㎡　　５，０００万円
中葛西２丁目　１０４．７９㎡　　４，４８０万円
中葛西２丁目　１３１．５２㎡　　５，３８０万円
中葛西２丁目　２４２．３３㎡　１１，０６０万円
中葛西５丁目　　８０．３１㎡　　３，９８０万円
中葛西７丁目　１９０．２２㎡　　８，６３１万円
東葛西１丁目　１１２．２６㎡　　４，３８０万円
東葛西１丁目　１９８．８０㎡　　８，５００万円
東葛西２丁目　１４５．５０㎡　　８，８００万円
東葛西２丁目　１９０．１１㎡　　８，３３７万円
東葛西６丁目　１２８．９２㎡　　６，９５０万円
東葛西９丁目　１６６．００㎡　　７，５３０万円
南葛西６丁目　　５３．９１㎡　　２，６８０万円
といった感じでたくさんあります。
それぞれ地形も接道も違うので統計するのは意味がありませんが、坪単価１２９万円から２８０万円まで平均は１７５万円！　(ﾟﾛﾟ屮)屮ｵｵ
普通の給与所得者はちょっと手が出せませんね。

僕が自宅用に土地を購入したのは５年前。
坪単価は・・・この場では言えません（＾＾;
ただ、この平均の半額よりは高かったとだけ･･･
相場って恐いです。

(2007.2.20[Tue])

●高額物件
僕の後輩の知人に「とにかく広大な土地を探している。」と言われていたので、市川市にある１８０００坪の売地を紹介しました。都市部では滅多に耳にしないような広さですが、価格もビックリの１６３億円！これだけの取引になると話すだけでもドキドキしますが、買う方も当然簡単には答えられないので返事に時間がかかりそうで現実になるか怪しいものです。物件を問合せすると世間話が好きな社長さんらしく、他の物件の話から戦争の話になり出身地の話や母校の話まで約１時間… この業界で成功される人は話し上手な人が多いのですが、この方は今まで出会った業界人の誰よりもお上手で、なかなか電話を切るタイミングを与えてくれませんでした。ご高齢の方でしたので特に昔の話は面白く、つい引き込まれて… 改めて勉強することが多いと実感しました。会話の中で「○△□（大手ゼネコン）が東京駅周辺にビル用地を探しているから探して。」と頼まれました。予算は４５０億位で！と… 朝から狐につままれたようなピンとこない会話で始まった一日でした。現実は、縁の無い話になる確率が９９％といったところでしょうか…(=ω=\|\|\| この業界にいると、金銭感覚がおかしくなりそうになる時があります。「これ絶対安いよ～１億だよ！」なんて･･･今夜は自分の通帳を見てから帰宅します。 (w＿－；真っ直ぐ帰るか… (2007.2.17[Sat])

●高額物件

僕の後輩の知人に「とにかく広大な土地を探している。」と言われていたので、市川市にある１８０００坪の売地を紹介しました。
都市部では滅多に耳にしないような広さですが、価格もビックリの１６３億円！
これだけの取引になると話すだけでもドキドキしますが、買う方も当然簡単には答えられないので返事に時間がかかりそうで現実になるか怪しいものです。

物件を問合せすると世間話が好きな社長さんらしく、他の物件の話から戦争の話になり出身地の話や母校の話まで約１時間…
この業界で成功される人は話し上手な人が多いのですが、この方は今まで出会った業界人の誰よりもお上手で、なかなか電話を切るタイミングを与えてくれませんでした。
ご高齢の方でしたので特に昔の話は面白く、つい引き込まれて…
改めて勉強することが多いと実感しました。

会話の中で「○△□（大手ゼネコン）が東京駅周辺にビル用地を探しているから探して。」と頼まれました。
予算は４５０億位で！と…
朝から狐につままれたようなピンとこない会話で始まった一日でした。
現実は、縁の無い話になる確率が９９％といったところでしょうか…(=ω=|||

この業界にいると、金銭感覚がおかしくなりそうになる時があります。
「これ絶対安いよ～１億だよ！」なんて･･･
今夜は自分の通帳を見てから帰宅します。
(w＿－；真っ直ぐ帰るか…

(2007.2.17[Sat])

●バレンタインデー
少し寂しい気もしますが、歳をとるとバレンタインデーも全く関係なくなるものです。バレンタインデーに飲み会という世間的にアウトローな行事のおかげで、昨日は少し二日酔いでした。（＾＾; 自分のせい？友人の母が経営する家庭的な居酒屋で、料理が美味しくてついつい… 普段は安いチェーン店を利用することが多くなりがちですが、住宅街にポツンとある小さな居酒屋もなかなか良い感じです。会社帰りに落ち着いた小料理屋のカウンターで小鉢をつつきながら熱燗！なんて憧れちゃいますが、日本酒が苦手な僕には･･･頑張って飲んで帰っても妻に怪しまれそうですし、子供に「酒クサー」と嫌われてしまうでしょう。カッコ良い大人は、飲んでも顔が赤くなったり口数が増えたりしません。（あくまでイメージです。）二日酔いや嘔吐なんてもってのほか。渋い中年への道は険しそうです。ほとんどの東洋人はアルコールを摂取すると顔が赤くなります。これを『オリエンタルフラッシュ』と言います。しかし、白人にこの現象が起こるのは１０～２０％とのこと。黄色人種で赤くならない人と同程度の割合で、全く逆と言えます。アルコールを摂取すると、まずアルコール脱水素酵素でアセトアルデヒドに分解されます。このアセトアルデヒドが悪者で頭痛や二日酔いの元凶だとか。最終的には、アセトアルデヒド脱水素酵素により酢酸になり最後に水と二酸化炭素に分解されるそうですが、このアセトアルデヒド脱水素酵素の一部が変異している人が黄色人種に多いそうです。元々アセトアルデヒドを分解する能力が低い人が多く、酒に弱い人種とも言えますね。僕も東洋人の典型のようで、飲みに行くと翌日は飲んだ量に比例して辛い朝を迎えます。アルコールは臓器（特に肝臓）にとって害以外の何ものでもないようですので、僕のような酒の弱い人の場合はカウンターで一人酒より飲まない方が大人なのかもしれませんね。当社は飲めない社員が６割強。かなり多いと思いますが、最近ではクリーンなイメージになるのかも… 特に若い人のアルコール離れが進んで、飲み会といっても半数以上がウーロン茶とか頼むので食事会といった雰囲気です。酔っ払って恥ずかしいことや人に迷惑をかけることも無いので良い傾向ですが、飲む派の僕にとっては乾杯の時に違和感があります。３０分もすると関係なくなっていますが…（＾＾; 酒弱っ！ (2007.2.16[Fri])

●バレンタインデー

少し寂しい気もしますが、歳をとるとバレンタインデーも全く関係なくなるものです。
バレンタインデーに飲み会という世間的にアウトローな行事のおかげで、昨日は少し二日酔いでした。
（＾＾; 自分のせい？
友人の母が経営する家庭的な居酒屋で、料理が美味しくてついつい…
普段は安いチェーン店を利用することが多くなりがちですが、住宅街にポツンとある小さな居酒屋もなかなか良い感じです。
会社帰りに落ち着いた小料理屋のカウンターで小鉢をつつきながら熱燗！なんて憧れちゃいますが、日本酒が苦手な僕には･･･
頑張って飲んで帰っても妻に怪しまれそうですし、子供に「酒クサー」と嫌われてしまうでしょう。
カッコ良い大人は、飲んでも顔が赤くなったり口数が増えたりしません。（あくまでイメージです。）
二日酔いや嘔吐なんてもってのほか。
渋い中年への道は険しそうです。

ほとんどの東洋人はアルコールを摂取すると顔が赤くなります。
これを『オリエンタルフラッシュ』と言います。
しかし、白人にこの現象が起こるのは１０～２０％とのこと。
黄色人種で赤くならない人と同程度の割合で、全く逆と言えます。
アルコールを摂取すると、まずアルコール脱水素酵素でアセトアルデヒドに分解されます。
このアセトアルデヒドが悪者で頭痛や二日酔いの元凶だとか。
最終的には、アセトアルデヒド脱水素酵素により酢酸になり最後に水と二酸化炭素に分解されるそうですが、このアセトアルデヒド脱水素酵素の一部が変異している人が黄色人種に多いそうです。
元々アセトアルデヒドを分解する能力が低い人が多く、酒に弱い人種とも言えますね。

僕も東洋人の典型のようで、飲みに行くと翌日は飲んだ量に比例して辛い朝を迎えます。
アルコールは臓器（特に肝臓）にとって害以外の何ものでもないようですので、僕のような酒の弱い人の場合はカウンターで一人酒より飲まない方が大人なのかもしれませんね。

当社は飲めない社員が６割強。
かなり多いと思いますが、最近ではクリーンなイメージになるのかも…
特に若い人のアルコール離れが進んで、飲み会といっても半数以上がウーロン茶とか頼むので食事会といった雰囲気です。
酔っ払って恥ずかしいことや人に迷惑をかけることも無いので良い傾向ですが、飲む派の僕にとっては乾杯の時に違和感があります。
３０分もすると関係なくなっていますが…（＾＾; 酒弱っ！

(2007.2.16[Fri])

●重要事項アンケート
俗に言う『引越しシーズン』真っ只中で、不動産業界は忙しい毎日を送っています。当社も例外ではなく、葛西エリアを中心に約３，０００室の賃貸物件を管理しており、毎日のように契約があります。皆様ご存知でしょうが、契約といっても『重要事項説明書』『賃貸借契約書』を説明しご理解いただき署名・捺印をいただく他に、都内なら『賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書』など事前にご承諾いただく書類はたくさんあり、所要時間１時間程かかります。宅地建物取引業法で宅地建物取引主任者の資格を有した者が説明すると決まっており、この説明が２～３件続くと主任者の喉がカラカラ。聞いているお客様も次第に飽きてきますが、仕事とはいえ喋りっぱなしも辛いものです。この重要事項説明、説明する項目が次第に増えて初めて不動産取引を行う人にとって理解しがたくなってきているとの指摘も… 行政としても現状で良いのか否か『不動産取引における消費者への情報提供のあり方に関する調査検討委員会』が、３年以内に新築住宅や中古住宅を購入または賃貸した消費者（回答１５８７件）に対しｗｅｂアンケートを行っています。まず、重要事項説明のタイミングについて、売買契約の直前に受けた人が４割強、１週間以上前が３割、前日から１週間以内が２割といった順番でした。しかし、半数以上の人が理想として１週間以上前に受けたいという希望があるそうです。これについて、売買と賃貸の場合を一緒には考えられないと思いますが、買うまたは借りる部屋のことを予め知っておきたい気持ちは良く理解できます。国交省としては、この重要事項説明書を３日前までに交付するよう定めるようです。当社は売買の場合、既に３日前までには重要事項説明書と契約書を送付して事前に確認していただいておりますが、アンケート結果を見る限りはもう少し早めに対応した方が良さそうですので改善したいと思います。重要事項説明の際に質問をした人は６３％で、疑問や不安が解消された人は８０％を超えました。最終的に９割の人が説明の内容が理解できたと答えたそうです。解釈や表現は人それぞれなので残りの１割の方がどのようなスタンスで聞いていたか、あるいは忘れたのか何とも言えませんが、僕は今まで説明したお客様は全て理解できていると思っていました。「ご不審の点等があれば仰ってください。」と一つ一つ理解できたか確認しながら説明していますし、難しい専門用語や法律は理解できる程度まで砕いて説明しているつもりです。書類自体も、数年前から「･･･しなければならない。」とか古い言い回しは止め「･･･します。」と日常会話的に丁寧語に変えています。説明の対象はお客様ですから丁寧語表現は当り前なんですが、いまだそうでない契約書も存在するのが不動産業界の悪い慣習でもあると思います。また、お客様の意見は非常に大切なもの。お客様に支えられている全ての企業に言える当然のことですが、今後このデーターを真摯に受け止め、高額な取引である不動産について更にご理解を深めていただく努力をしていきます。少し急いで書いたので、乱文になりました。今から飲み会なもので･･･（＾＾; 明日は休みですから久しぶりに飲みますよ！と言っても、弱いのであまり飲めませんが･･･では失礼して～行ってきます！あ！ちなみに画像は冬柴国土交通大臣です。＊分からないですよね（＾＾; (2007.2.14[Wed])

●重要事項アンケート

俗に言う『引越しシーズン』真っ只中で、不動産業界は忙しい毎日を送っています。
当社も例外ではなく、葛西エリアを中心に約３，０００室の賃貸物件を管理しており、毎日のように契約があります。
皆様ご存知でしょうが、契約といっても『重要事項説明書』『賃貸借契約書』を説明しご理解いただき署名・捺印をいただく他に、都内なら『賃貸住宅紛争防止条例に基づく説明書』など事前にご承諾いただく書類はたくさんあり、所要時間１時間程かかります。
宅地建物取引業法で宅地建物取引主任者の資格を有した者が説明すると決まっており、この説明が２～３件続くと主任者の喉がカラカラ。
聞いているお客様も次第に飽きてきますが、仕事とはいえ喋りっぱなしも辛いものです。

この重要事項説明、説明する項目が次第に増えて初めて不動産取引を行う人にとって理解しがたくなってきているとの指摘も…
行政としても現状で良いのか否か『不動産取引における消費者への情報提供のあり方に関する調査検討委員会』が、３年以内に新築住宅や中古住宅を購入または賃貸した消費者（回答１５８７件）に対しｗｅｂアンケートを行っています。

まず、重要事項説明のタイミングについて、売買契約の直前に受けた人が４割強、１週間以上前が３割、前日から１週間以内が２割といった順番でした。
しかし、半数以上の人が理想として１週間以上前に受けたいという希望があるそうです。
これについて、売買と賃貸の場合を一緒には考えられないと思いますが、買うまたは借りる部屋のことを予め知っておきたい気持ちは良く理解できます。
国交省としては、この重要事項説明書を３日前までに交付するよう定めるようです。
当社は売買の場合、既に３日前までには重要事項説明書と契約書を送付して事前に確認していただいておりますが、アンケート結果を見る限りはもう少し早めに対応した方が良さそうですので改善したいと思います。

重要事項説明の際に質問をした人は６３％で、疑問や不安が解消された人は８０％を超えました。
最終的に９割の人が説明の内容が理解できたと答えたそうです。
解釈や表現は人それぞれなので残りの１割の方がどのようなスタンスで聞いていたか、あるいは忘れたのか何とも言えませんが、僕は今まで説明したお客様は全て理解できていると思っていました。
「ご不審の点等があれば仰ってください。」と一つ一つ理解できたか確認しながら説明していますし、難しい専門用語や法律は理解できる程度まで砕いて説明しているつもりです。
書類自体も、数年前から「･･･しなければならない。」とか古い言い回しは止め「･･･します。」と日常会話的に丁寧語に変えています。
説明の対象はお客様ですから丁寧語表現は当り前なんですが、いまだそうでない契約書も存在するのが不動産業界の悪い慣習でもあると思います。

また、お客様の意見は非常に大切なもの。
お客様に支えられている全ての企業に言える当然のことですが、今後このデーターを真摯に受け止め、高額な取引である不動産について更にご理解を深めていただく努力をしていきます。

少し急いで書いたので、乱文になりました。
今から飲み会なもので･･･（＾＾;
明日は休みですから久しぶりに飲みますよ！
と言っても、弱いのであまり飲めませんが･･･
では失礼して～行ってきます！

あ！ちなみに画像は冬柴国土交通大臣です。
＊分からないですよね（＾＾;

(2007.2.14[Wed])

●オープンハウス
今週の土日は『南葛西中古住宅』のオープンハウスでした。価格を２，３８０万円に改定しチラシを１５０００部ほど配布しました。僕が思うに、以下の条件に当てはまる人は絶対に買いです。 ①　現在、家賃に８万円以上払っている。若しくは８万円以上の賃貸物件を借りる予定。 ②　子供がいない。若しくは２歳以下だ。 ③　年収が３１０万円以上６００万円以下である。 ④　不動産を買うには貯蓄が少ない。 ⑤　将来一戸建てを購入したい。まず①は、賃料を払っても絶対に戻ってこないので、ローンと同額以上ならリセールバリューを見込んで購入した方が得なことは皆様ご認識の通り！続いて②、独身の方は関係ありませんが、一般的にお子様が小学校５年生以上になると子供部屋が必要になってきます。お子様が一人の場合は本物件でも大丈夫ですが、二人以上いらっしゃるご家庭は１１～１２歳位までにステップアップしたいもの。その売却時に数百万をローン残額に上乗せして売却できれば貯金していたことになり、購入が楽になります。これが賃貸と違う最大のメリットでしょう。 ③は、都内に新築や築浅の高額物件を買うには年収が少し足りないという意味です。賃料を払いながら貯蓄は大変ですから、下落率が低くリセールが見込める中古住宅がオススメになります。 ④は、自己資金の問題。本物件は諸費用無料ですから自己資金は必要ありません。引越代やカーテン代等は必要ですが… 最後に⑤、最終的な目標となる物件を購入するまでに、生活費の中で一番のウエイトを占める居住費をどう節約するかがポイントになります。現実として中古住宅に住んで新築にステップアップする方はたくさんいて、ほとんどの方が賃貸からの買換えより楽に購入されています。購入額より売却額の方が低い場合もありますが、家賃を払っているより圧倒的に得している方ばかりです。しかし、新築や築浅物件からの買換えは損切り分が大きすぎて…と買換えできない方が多いのも事実。マンションともなれば、管理費等も計算に含まれますから顕著です。将来のことを考えるなら、中古住宅が一番お得と言えます。成約には至りませんでしたが、前向きにお考えいただけるお客様がおみえになりました。まもなくご結婚されるらしく、今日は他の物件も数件見に行かれているようです。休み明けにご連絡をいただく予定になっていますが、どういった物件を選択されるのか… 明日は祝日でお休みさせていただきますが、気になってノンビリ出来ないかも。（＾＾; (2007.2.11[Sun])

●オープンハウス

今週の土日は『南葛西中古住宅』のオープンハウスでした。
価格を２，３８０万円に改定しチラシを１５０００部ほど配布しました。

僕が思うに、以下の条件に当てはまる人は絶対に買いです。
①　現在、家賃に８万円以上払っている。若しくは８万円以上の賃貸物件を借りる予定。
②　子供がいない。若しくは２歳以下だ。
③　年収が３１０万円以上６００万円以下である。
④　不動産を買うには貯蓄が少ない。
⑤　将来一戸建てを購入したい。

まず①は、賃料を払っても絶対に戻ってこないので、ローンと同額以上ならリセールバリューを見込んで購入した方が得なことは皆様ご認識の通り！

続いて②、独身の方は関係ありませんが、一般的にお子様が小学校５年生以上になると子供部屋が必要になってきます。
お子様が一人の場合は本物件でも大丈夫ですが、二人以上いらっしゃるご家庭は１１～１２歳位までにステップアップしたいもの。
その売却時に数百万をローン残額に上乗せして売却できれば貯金していたことになり、購入が楽になります。
これが賃貸と違う最大のメリットでしょう。

③は、都内に新築や築浅の高額物件を買うには年収が少し足りないという意味です。
賃料を払いながら貯蓄は大変ですから、下落率が低くリセールが見込める中古住宅がオススメになります。

④は、自己資金の問題。本物件は諸費用無料ですから自己資金は必要ありません。
引越代やカーテン代等は必要ですが…

最後に⑤、最終的な目標となる物件を購入するまでに、生活費の中で一番のウエイトを占める居住費をどう節約するかがポイントになります。
現実として中古住宅に住んで新築にステップアップする方はたくさんいて、ほとんどの方が賃貸からの買換えより楽に購入されています。
購入額より売却額の方が低い場合もありますが、家賃を払っているより圧倒的に得している方ばかりです。
しかし、新築や築浅物件からの買換えは損切り分が大きすぎて…と買換えできない方が多いのも事実。
マンションともなれば、管理費等も計算に含まれますから顕著です。
将来のことを考えるなら、中古住宅が一番お得と言えます。

成約には至りませんでしたが、前向きにお考えいただけるお客様がおみえになりました。
まもなくご結婚されるらしく、今日は他の物件も数件見に行かれているようです。
休み明けにご連絡をいただく予定になっていますが、どういった物件を選択されるのか…
明日は祝日でお休みさせていただきますが、気になってノンビリ出来ないかも。（＾＾;

(2007.2.11[Sun])

●シンプルモダンアパートメント
先日、新築アパートの現場打合せがありました。外壁をブラックに近いダークグレーにしたまでは良かったのですが、破風（屋根の下部分）や軒天（天井裏）の色を何色にするか悩んでいたので、外壁が張り終えた段階で確認したかったため。軒天は白！というのが普通ですが、全体のバランスを見た時の感覚と少し冒険したかったこともあり外壁の色に合わせることにしました。ただ「つや消しで！」と付け加えておきましたが。そして塗装屋さんが入る今日、現場で確認すると～「カッコ良い！」塗装屋さんは「本当にこんな色で良いのか疑っちゃったよ。」と言ってましたが、なかなかスタイリッシュになっています。あとは階段・廊下の壁の仕上部材と色がポイントです。建物から縁が切れた壁なので、素材と色に変化をつけアクセントにします。木造の普通の形のアパートでも、素材でシンプル＆モダンを表現できることを確認したいと思います。建築って本当に面白いですよ。現場に長時間いても、冬とは思えない暖かさで平気でした。最近は本当に暖かい日が続いていますが、暖冬というのは気象用語で１２月～２月の気温が平年より高かった時に呼ばれるそうです。（当り前？）この気温は各地により定められていて、東京では平年より０．６℃以上高いと暖冬と言うらしいです。ちなみに０．４℃以上低ければ寒冬とか。数字にするとその位の差なら実感しづらいと思いますが、今年は本当に暖かいので分かりやすいですし、世界規模なので連日ニュースで耳にします。京都議定書で－６％なんて言っても増加を止められないようですし、ドンドン海水面が上昇してしまうんでしょうか？明日は定休日。僕も宇宙船地球号の乗組員として、海岸線における砂浜の侵食状況および海水面上昇による影響の現状調査に行ってまいります！ ∠(￣◇￣) ｱｲｱｲｻ-!! (2007.2.7[Wed])

●シンプルモダンアパートメント

先日、新築アパートの現場打合せがありました。
外壁をブラックに近いダークグレーにしたまでは良かったのですが、破風（屋根の下部分）や軒天（天井裏）の色を何色にするか悩んでいたので、外壁が張り終えた段階で確認したかったため。
軒天は白！というのが普通ですが、全体のバランスを見た時の感覚と少し冒険したかったこともあり外壁の色に合わせることにしました。
ただ「つや消しで！」と付け加えておきましたが。

そして塗装屋さんが入る今日、現場で確認すると～「カッコ良い！」
塗装屋さんは「本当にこんな色で良いのか疑っちゃったよ。」と言ってましたが、なかなかスタイリッシュになっています。
あとは階段・廊下の壁の仕上部材と色がポイントです。
建物から縁が切れた壁なので、素材と色に変化をつけアクセントにします。
木造の普通の形のアパートでも、素材でシンプル＆モダンを表現できることを確認したいと思います。
建築って本当に面白いですよ。

現場に長時間いても、冬とは思えない暖かさで平気でした。
最近は本当に暖かい日が続いていますが、暖冬というのは気象用語で１２月～２月の気温が平年より高かった時に呼ばれるそうです。（当り前？）
この気温は各地により定められていて、東京では平年より０．６℃以上高いと暖冬と言うらしいです。
ちなみに０．４℃以上低ければ寒冬とか。
数字にするとその位の差なら実感しづらいと思いますが、今年は本当に暖かいので分かりやすいですし、世界規模なので連日ニュースで耳にします。
京都議定書で－６％なんて言っても増加を止められないようですし、ドンドン海水面が上昇してしまうんでしょうか？

明日は定休日。
僕も宇宙船地球号の乗組員として、海岸線における砂浜の侵食状況および海水面上昇による影響の現状調査に行ってまいります！
∠(￣◇￣) ｱｲｱｲｻ-!!

(2007.2.7[Wed])

●南葛西リニューアル住宅
『南葛西リニューアル住宅』オープンハウス、寒い中ご来場くださったお客様ありがとうございました。残念ながら成約までは至りませんでしたが… 本格的に売却に向けて頑張るために、本日から値下げいたします。－２００万円の大英断！２，３８０万円！仕入れやリフォーム代を計算するとギリギリ… 益々お買い得になった『南葛西リニューアル住宅』を宜しくお願いいたします。ｍ(_ _)ｍこの物件について僕が声を大にして言いたいのは、新築や築浅物件と違い踏み台として考えてみて欲しいということ。踏み台というのは言い方が悪いですが、このエリアの新築なら５，５００万円前後は当り前で、自己資金が１割あったとしても５，０００前後のローンをかかえることになります。築浅物件でも１割減程度の相場。４０歳前で年収７００万円以上あれば返済比率は問題ありませんが、そうなる前の若い方にオススメしたいのです。終の棲家として考えるのではなく、その最終目標までの過程として「いかに自己資金を貯蓄するか。」「いかに居住費を節約するか。」がポイント！現在賃貸物件を借りている方が購入すれば確実に将来差が出ます。例えば、賃貸の２ＬＤＫに１０年住んだとしましょう。家賃平均が９.５万円ですから、１０年間１，１４０万円＋更新料等が約６０万で、合計１，２００万円の支出になります。一方この物件を１００％住宅ローン２，３８０万円（３０年・優遇金利１.６２５％）で購入した場合。月々の返済は８３，５７２円（ボーナス払い無し）で、１０年間１，００３万円＋固定資産税等が１０年で約２７万円、合計１，０３０万円の支出です。ただ、１０年の間には金利上昇リスクや修繕のリスクもあるので、多く見積もって同程度の居住費支出としましょう。しかし、その次のステップを考えると差が付きます。１０年後には、ローン残高が１，７１１万円になっていますから、これ以上で売却した差益は自己資金となります。引越代や家具・家電代？あるいは新車？ローン返済に滞納がなければ実績になるので、次の購入の際のローンも確実。賃貸を借りていた方の戻ってくるお金は敷金の一部でしょうから比較になりませんし、ローンでも差がでます。この例に含まれていないのが、購入時の諸費用です。一般的にこの価格の物件を購入する場合、登記料・火災保険料・ローン手数料・仲介手数料等の諸経費が約１５０万円かかるので「話が違うじゃん！」となりますが、あえて含まなかったのは【諸費用０キャンペーン】を行うから！当社が売主なので元々仲介手数料は不要ですが、残りの約７０万円の諸経費を当社で負担させていただくというもの。賃貸で２ＤＫを借りる場合に契約金４０万円位は必要になりますが、こちらは０円！予想外割！完全に賃貸物件を借りるよりも有利になります。「購入した方が良いに決まっているけど貯金が…」なんて方は多いと思いますが、そんな方にとっては朗報となるのではないでしょうか？生活費の中で一番大きな支出となる居住費のこと、少し考えてみませんか？一応、諸費用無料券を作りました。これをプリントアウトして担当の安藤までお持ちください。なんて、やってみたかっただけ。（＾＾; 本ページでしか告知していないので「見ましたよ！」と言っていただければＯＫです。 (2007.2.5[Mon])

●南葛西リニューアル住宅

『南葛西リニューアル住宅』オープンハウス、寒い中ご来場くださったお客様ありがとうございました。
残念ながら成約までは至りませんでしたが…

本格的に売却に向けて頑張るために、本日から値下げいたします。
－２００万円の大英断！２，３８０万円！
仕入れやリフォーム代を計算するとギリギリ…
益々お買い得になった『南葛西リニューアル住宅』を宜しくお願いいたします。
ｍ(_ _)ｍ

この物件について僕が声を大にして言いたいのは、新築や築浅物件と違い踏み台として考えてみて欲しいということ。
踏み台というのは言い方が悪いですが、このエリアの新築なら５，５００万円前後は当り前で、自己資金が１割あったとしても５，０００前後のローンをかかえることになります。
築浅物件でも１割減程度の相場。
４０歳前で年収７００万円以上あれば返済比率は問題ありませんが、そうなる前の若い方にオススメしたいのです。
終の棲家として考えるのではなく、その最終目標までの過程として「いかに自己資金を貯蓄するか。」「いかに居住費を節約するか。」がポイント！
現在賃貸物件を借りている方が購入すれば確実に将来差が出ます。

例えば、賃貸の２ＬＤＫに１０年住んだとしましょう。
家賃平均が９.５万円ですから、１０年間１，１４０万円＋更新料等が約６０万で、合計１，２００万円の支出になります。

一方この物件を１００％住宅ローン２，３８０万円（３０年・優遇金利１.６２５％）で購入した場合。
月々の返済は８３，５７２円（ボーナス払い無し）で、１０年間１，００３万円＋固定資産税等が１０年で約２７万円、合計１，０３０万円の支出です。
ただ、１０年の間には金利上昇リスクや修繕のリスクもあるので、多く見積もって同程度の居住費支出としましょう。
しかし、その次のステップを考えると差が付きます。
１０年後には、ローン残高が１，７１１万円になっていますから、これ以上で売却した差益は自己資金となります。
引越代や家具・家電代？あるいは新車？
ローン返済に滞納がなければ実績になるので、次の購入の際のローンも確実。
賃貸を借りていた方の戻ってくるお金は敷金の一部でしょうから比較になりませんし、ローンでも差がでます。

この例に含まれていないのが、購入時の諸費用です。
一般的にこの価格の物件を購入する場合、登記料・火災保険料・ローン手数料・仲介手数料等の諸経費が約１５０万円かかるので「話が違うじゃん！」となりますが、あえて含まなかったのは【諸費用０キャンペーン】を行うから！
当社が売主なので元々仲介手数料は不要ですが、残りの約７０万円の諸経費を当社で負担させていただくというもの。
賃貸で２ＤＫを借りる場合に契約金４０万円位は必要になりますが、こちらは０円！予想外割！
完全に賃貸物件を借りるよりも有利になります。
「購入した方が良いに決まっているけど貯金が…」なんて方は多いと思いますが、そんな方にとっては朗報となるのではないでしょうか？
生活費の中で一番大きな支出となる居住費のこと、少し考えてみませんか？

一応、諸費用無料券を作りました。
これをプリントアウトして担当の安藤までお持ちください。
なんて、やってみたかっただけ。（＾＾;
本ページでしか告知していないので「見ましたよ！」と言っていただければＯＫです。

(2007.2.5[Mon])

●オープンハウス
今日は１２：００から１６：００まで『南葛西中古住宅』のオープンハウスを開催します。皆様のご来場を心よりお待ちしております。＊場所が分からない方は、下記までご連絡を！（本社）０３ー３６８８ー５４４５（担当）０９０－５８１５ー１８８８『南葛西中古住宅』は、最新版の住宅情報タウンズ城東版３６頁に掲載されていますので是非ご覧になってください。タダでもらったぁ～タダでもらったぁ～♪のＣＭです！（＾＾; 知りません？江戸川区特集と題された今回は、江戸川区の公共施設の一部が紹介されています。僕は区民暦が長いので全て知っていますが、子供にアイススケートを経験させようと先日スポーツランドに初めて行きました。幼少時代に多少経験があるものの、ウインタースポーツに縁のない僕は父親の威厳が保てるか若干の不安が… 小学生の娘は、最初手をとって滑りましたが、２～３周もすると一人で滑れるようになりました。幼稚園の息子は、心配なのでずっと僕と手を繋いだまま。子供を補助しながらは滑りにくいのですが、僕が一人で滑ると下手が露呈してしまうので良いカモフラージュになりました。こけずにどうにかやり過ごし安心していると、帰路の車内で「ママの方が上手いね。」と娘にしっかりバレていました。（＾＾; なかなか誤魔化しは効かないものです。話は反れましたが『南葛西中古住宅』住宅のファーストステップには非常にお買得な物件です。今８万円以上家賃を払っている方は是非ご検討ください。ご来場いただいた方には【購入支援キャンペーン】として諸費用０円で購入できる方法もあります。賃貸物件を借りるより初期費用も月々の支払いも安くて、賃貸に住むより数年後のランクアップが楽にできます。「本当かよ～」と仰る方、詳しくは現地担当の安藤まで！ (2007.2.3[Sat])

●オープンハウス

今日は１２：００から１６：００まで『南葛西中古住宅』のオープンハウスを開催します。
皆様のご来場を心よりお待ちしております。
＊場所が分からない方は、下記までご連絡を！
（本社）０３ー３６８８ー５４４５
（担当）０９０－５８１５ー１８８８

『南葛西中古住宅』は、最新版の住宅情報タウンズ城東版３６頁に掲載されていますので是非ご覧になってください。
タダでもらったぁ～タダでもらったぁ～♪のＣＭです！
（＾＾; 知りません？
江戸川区特集と題された今回は、江戸川区の公共施設の一部が紹介されています。
僕は区民暦が長いので全て知っていますが、子供にアイススケートを経験させようと先日スポーツランドに初めて行きました。
幼少時代に多少経験があるものの、ウインタースポーツに縁のない僕は父親の威厳が保てるか若干の不安が…
小学生の娘は、最初手をとって滑りましたが、２～３周もすると一人で滑れるようになりました。
幼稚園の息子は、心配なのでずっと僕と手を繋いだまま。
子供を補助しながらは滑りにくいのですが、僕が一人で滑ると下手が露呈してしまうので良いカモフラージュになりました。
こけずにどうにかやり過ごし安心していると、帰路の車内で「ママの方が上手いね。」と娘にしっかりバレていました。（＾＾;
なかなか誤魔化しは効かないものです。

話は反れましたが『南葛西中古住宅』住宅のファーストステップには非常にお買得な物件です。
今８万円以上家賃を払っている方は是非ご検討ください。
ご来場いただいた方には【購入支援キャンペーン】として諸費用０円で購入できる方法もあります。
賃貸物件を借りるより初期費用も月々の支払いも安くて、賃貸に住むより数年後のランクアップが楽にできます。
「本当かよ～」と仰る方、詳しくは現地担当の安藤まで！

(2007.2.3[Sat])

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