担当日誌

●キャンセル

今日はＧＷ最初の日曜日。 天気に恵まれ多くの方が楽しい休日を過ごしていることでしょう。 でも、僕にとっては少し残念な一日に･･･ 先日『南葛西中古住宅』を新築にして･･･とお申込いただいたお客様が、ご両親に反対されキャンセルになってしまいました。 不動産に限らず販売にキャンセルは付き物。 電話１本で済ませる方が多い昨今ですが、このお客様は「色々お手数かけてすいませんでした。」と手土産まで持ってご来社くださいました。 「１・２年で自己資金を貯めてからまた来ます。」とも仰っていただき、僕の労力は報われました。 売買が成立し利益を得るのが本来の不動産会社の目的ですが、人に感謝されることも重要な要素になると思っています。 僕がまだ小学生の頃、祖母が食事中に「お味噌汁の具を箸でこちらに取ろうとすると横から逃げていくけど、向こうに差し出せば周りから返ってくるのよ。人付き合いも同じ。」と教えてくれたことがありました。 人に尽くせば、必ず返ってくると。 このお客様が「自己資金が貯まりました！良い物件を探して！」とおみえになる日を楽しみにしています。 全国の行楽地は晴天も手伝って賑わっているようです。 江戸川区は公園が多く子供も多いので、近所の公園は大勢の小さい子が楽しそうに走りまわっていました。 明日は当社もお休みさせていただき、うちの子供も力一杯遊ばせる予定です。 （公園ですが･･･） 僕の体力が心配なので、今夜は早めに寝ることにします。 全国の親御様もお大事に！ (2007.4.29[Sun])

●ＧＷ

昨日は定休日でしたので、サーフィンに行ってきました。 朝４時出発で千葉の一宮へ。 高速道路では霧がすごくてトワイライトゾーンのような雰囲気でしたが、天気はピーカン予報でしたので心はウキウキ。 海に着くと、低気圧の影響で波は十分あり、風も無風でキレイな良い波が割れていました。 よく「風が強い方が、波が高くて良いんじゃない？」と聞かれます。 確かに波が発生するのは風の影響が大きいのですが、波が割れる時に強い風が吹くと波がグチャグチャの乗りにくい波になってしまいます。 無風か陸から海に向って吹く風（オフショアと言います。）がサーフィンには理想的なんです。 昼食の生ビールがいつもより美味しかったのは、久しぶりにチューブをＧＥＴしたせいかもしれません。 調子に乗って昼食後も入っちゃいました。（＾＾; 世の中は明日からゴールデンウイーク！ 弊社は４月３０日と５月３・４・５日をお休みさせていただきます。 旅行やレジャーをご計画されている方、気をつけて楽しんできてください。 僕は渋滞が嫌いだし、どこに行っても高いので、近所の公園で子供と遊ぶことにします。 うちの子って不憫かなぁ・・・(;´▽｀A (2007.4.27[Fri])

●買付

数日前から中古住宅をお探しのお客様の相談に乗っており、数件ご紹介しながらメリット・デメリットを説明させていただいておりました。 葛西エリアに限ったことではありませんが、近年の地価上昇に伴い安価な土地や中古住宅が無くなっていて、有ったとしても自信をもって･･･といかない物件ばかり。 唯一お得と思えたのが『南葛西中古住宅』です。 (;^ω^A　手前味噌 お客様は４人家族ですので、漠然と物件概要を見ると「どこが？」という話ですが、新築にすると事情は異なります。 簡単にラフを書いてみると、なかなか良い３ＬＤＫになります。 肝心の費用は総額約４，０００万円。 同じ新築３ＬＤＫマンションも４，０００万前後で、車庫なし（別契約）なのは同条件。 管理費等の固定費がかからない分、月々の返済は楽になりますから、費用面では戸建て有利！ 狭小地なので制約はありますが、自分の家族構成に合わせた自由設計の間取りや好みの内装・設備等はプライスレス！ 「マンションは設備が良いから～」なんて方もいますが、注文住宅はお金さえ払えば自由自在です。 シェルター付！なんていう家だって出来ますよ。 それに、戸建ならお子様が走っても苦情は来ません。 実際、僕の友人は某Ｌマンションで下階から苦情が来ました。 中古に比べて、新築なら修繕等の経費が発生するのは先の話。 安心して人生設計をする期限の猶予があるのもメリットです。 このメリットをお客様にご理解いただくよう図面と計算書を作成して待っていると、今日ご来社くださいました。 現地で説明すると、聡明なお客様はすぐに納得。お申込をいただきました。 ♪~♪ d(⌒o⌒)b♪~♪ しかし、喜んでいられるのも今日まで。 明日から段取りラッシュになります。 銀行・設計・地盤調査・建築確認・見積り＆ネゴ（＾＾; 取決めごとが多く間違いは許されませんが、家を造る仕事って最高に楽しいんですよねぇ♪ 竣工し「うぁ～本当にありがとう♪」とお客様に言ってもらえる最高の瞬間のためにも頑張ります！ (^o^")／ｵｰ (2007.4.24[Tue])

●チラシ『南葛西中古住宅』

今日は『南葛西中古住宅』の反響チラシ印刷をしていました。 オープンハウスは行いませんが、ご興味があればお問合せを！的なチラシです。 （画像参照） 間取図を見ての通り３ＤＫですので、お子様が大きい４人家族には狭いですが、新婚さんやお子様が小さいご家庭にはちょうど良い広さ。 「せっかく買うなら新築か築浅！」 「将来を考えると４ＬＤＫ！」 「同予算なら中古マンション！」 なんて声が聞こえてきそうですが、年収３００万円以上ある方は最後まで読んでみてください。 「親が土地をたくさん持っているから。」というお坊ちゃまと「もう立派なマイホームに住宅ローン払っています。」という人は置いていきま～す。 まず、年収による住宅ローン借入の目安を把握しましょう。 ３００万円＝３０年：２，１２０万円・３５年：２，２８９万円 ４００万円＝３０年：２，８２６万円・３５年：３，０５２万円 ５００万円＝３０年：３，５３３万円・３５年：３，８１５万円 ６００万円＝３０年：４，２４０万円・３５年：４，５７８万円 ７００万円＝３０年：４，９４６万円・３５年：５，３４１万円 借入期間３５年を使えるのは４０歳未満の方。 借入期間だけでなく借入限度額が違ってきますから、サラリーマンは３０代で最初の決断をしなければならないと思ってください。 江戸川区の新築住宅は、５，０００万円位。 葛西エリアは５，５００万円以上の相場です。 ７０㎡以上の土地と１００㎡前後の建物というのが標準。 ５，０００万円を３５年で借りると、毎月１５６，１７０円（ボーナス無し） 借入可能額が云々というより、やはり高所得者でないと払っていけません。 目安は年収６５０万円以上。 新築マンションは、４，０００万円前後でしょう。 先程の戸建てに対し１，０００万円位安い気がしますが、こちらは７０㎡前後の３ＬＤＫが主流で、４人家族は将来的に狭く感じます。 ４，０００万円を３５年で借りると、毎月１２４，９３６円（ボーナス無し） マンションはプラス２～３万円の管理費等も考慮しなければなりませんから、購入価格が１，０００万円違っても支払いは同じ位になります。 ４，０００万円の借入は年収５３０万円から出来ますから戸建てより買い易いと言えますが、支払いベースで考えると同じことですから、やはり目安は年収６５０万円以上。 ここまで読んで「要は稼いでいる人しか買えないの？」と思った方、ここからが本題です。 いきなり高額物件を買うには、高額な年収かそれを補える自己資金が必要。 「じゃ～年収が上がるまで、あるいは自己資金が貯まるまで賃貸？」は普通の考え方で、賢い人は値落ちリスクの低い中古を買います。 ご存知でしょうが、家賃を払うよりローンを払った方が安いから。 ただ、数年後の売却時に損が大きいと意味がなくなるので、戸建てでもマンションでも安ければ安い方がリスクが低く良いでしょう。 家賃１０万払うのであれば、ローンを８万円払って２万円貯金する方が良いのは誰でも理解できるはず。 住宅ローン月８万円と言うと２，５５０万円を３５年で借りた額ですから、１０万円の賃貸と同程度以上の物件があるはずで、明らかに購入した場合の優位性は揺らぎません。 ただ、マンションの場合は管理費等を考慮すると２，０００万円以下になるので、物件自体は賃貸より落ちるかもしれません。 住宅ローンのメリットは、売った時に最も感じられると言っても過言ではありません。 但し、先程言ったように値落ちリスクの低い物件に限ったことです。 住宅ローンは払った分だけ減っていくのは当然の話。 ２，０００万円借りて順調に払えば、１０年後の残は約１，５００万円になっています。 ここで１，５００万円でしか売れなければ家賃と同じですが、２，０００万円で売れれば５００万円の現金が手に入ります。w|;ﾟﾛﾟ|w 年収も上がっているでしょうから、貯蓄した自己資金と合算すれば新築４ＬＤＫも余裕で射程距離！ 家賃を払いながら毎月積み立てするだけより早く終の棲家を手に入れられるのです。 ポイントは、寝落ちリスクの少ない低額物件！ということと、戸建てなら再建築可能な物件ということ。 ここまで読んで「俺に言ってのか？」と思った方『南葛西中古住宅』是非検討してみてください。 １０年後に売却してステップアップするも良し、解体して自分好みの家を新築するも良し（３階建・延床７８㎡の建物が建ちます。） 土地さえ持っていて借入が少なければ（価格が安いので）自由自在！ 更に購入時の諸費用は弊社で支払いますので、賃貸を借りるより安く引越しできます。 ＊諸費用は登記料・火災保険料等。引越代や家財・カーテンはご自分で！ これだけメリットいっぱいなら、賃貸よりマンション購入より圧倒的且つ１００％お得ですよ！ (2007.4.18[Wed])

●ｗｅｂ内覧コーナー

数年前からやりたかった企画がありました。 それが本日初公開『ｗｅｂ内覧コーナー』 ☆d(o⌒∇⌒o)b ★祝★ d(o⌒∇⌒o)b☆ 以前から僕は、不動産関連のＨＰで物件詳細ページを見ても物件のイメージが伝わりにくいと思っていました。 一応、不動産屋なんですが…（＾＾; 間取図で部屋探しとか言っても、実際見てみると～えっ？(ﾟ_｡)？(｡_ﾟ)？と言った事も多々あります。 一般的にネットで注目するのは画像です。 部屋の写真をあたかも物件案内されているように見られれば楽しいはず。 しかも、営業マンのコメント付で！（＾o＾） なるべくバーチャルに感じていただけるように作ったつもりですので、是非ご覧になってください。 この『ｗｅｂ内覧コーナー』問題がないわけではありません。 現地を撮影するのは３０分もあれば可能ですが、ＵＰするのが大変なのです。 デジカメ画像を縮小して貼り付けコメントを添えるんですが、約２０枚の画像処理とコメントは時間がかかります。 今日３物件ＵＰするのに撮影も含めて５時間もかかり、他の仕事が手につきませんでした。 （Ｔ.Ｔ）残業決定… でも、面白いと思っていただけるはずなので、これからも頑張りますよ！ 期待していてください！ ＊少しの期待で結構です。（＾＾;） (2007.4.14[Sat])

●大切なもの

昨日は定休日でしたので、千葉にサーフィンに行ってきました。 例年１２月頃から水温の高い御宿より南に行っていますが、もう春です！千葉県全域海水温が上がって寒くありません。 久しぶりの千葉北。作田というポイント（山武郡九十九里町）に入りました。 朝４:３０に出発し６:００には海に入れるんですから、近くてラクチンです。 一緒に行った３人で入っていると知人が続々と集まってきて、海の中は友達ばかりの宴会のようになりました。 波もそこそこ良かったんですが、友人のおかげで更に楽しさ倍増！ 良い一日を過ごしました。 気付いたら５時間も入りっぱなしで、空腹がピークに。 以前からこの日誌を読んでいただいている方はご存知と思いますが、久々の『うな玉丼』が頭の中をグルグルと･･･ （九十九里町にあるお店なので、南房総に通っている間は行けません。） こうなると、もう誰にも止められません。 ５ヶ月ぶりの『うな玉丼』に直行！ が！しかし、時間が早すぎたのか暖簾が出ていません。 意地でも食べたかったので、入口をノックしましたが音沙汰無し。 （￣□￣；）ガーン！ 人生が終わったようなショックを受け落胆しました。 でも、腹ペコは待ってくれないので、落ち込んでいる時間はありません。 気を取り直して新規開拓に出発！ うなぎ・天ぷら・寿司とのぼりがはためく『よし乃』というお店に入ってみることに。 これが大正解で、頼んだミックスフライ定食のカキフライやイカフライはサクサク、生ビールは僕の好きなサッポロ。 空腹で気がおかしくなっていた僕達は、美味しく幸せに普通の精神状態を取り戻しました。 サーフィンは、その行為自体の楽しさの他に食べることの幸せや自然・友人などの大切さを無言で教えてくれます。 僕はこれからも体が動く限り幸せを求めて海に行き続けることになるでしょう。 海に行き続けるためには仕事も頑張らなければいけません。 今日は先日買付をいただいた中古ワンルームマンションの調査に法務局へ。 このマンションは２４㎡しかありませんが、葛西駅から徒歩７分で内装リフォーム済！７８０万円のバリュープライス！ 不動産の価格は買主が納得すれば正しいのですが、利回りとして計算してみると資産価値として適正かどうか納得できます。 例えば、このマンションを賃貸に利用すると、賃料は約６５，０００円／月。 管理費等を差し引くと実質５４，７００円で、年収は６５６，４００円になります。 これを購入価格で割ると利回りは８.４％。 （租税等を考慮していない単純利回りです。） なかなか良い数字で、賃貸に使用しても損はしない価格と言えます。 物件が小さい（狭い）ほど貸す時の坪単価は高くなるので一概には言えませんが、中古物件を購入する時の参考にしてみては如何でしょう？ このお客様はセカンドハウスとして購入するので、特にこの利回りが意味を持ちます。 「良い買物をした。」と喜ばれる要素はクリアしているので、あとは契約から決済まで安心していただけるように準備するだけ。 僕の波乗り友達のように、お客様にとって大切な人になれるよう頑張ります。 (2007.4.13[Fri])

●初アクアライン

今日は千葉の館山まで契約に行きました。 先日、小田原まで行った鴨川の売地の契約で、売主代理兼仲介業者として。 １１時からの契約でしたので、時間に余裕を持って８：３０に葛西を出発。 アクアライン経由の方が早い！と人生初アクアライン体験しちゃいました。 （＾＾; 今頃･･･ 海に行く時も京葉道路の方が約半額で行けるので今まで使用したことがありませんでしたが、今日は経費で落とせるので (≧∇≦)b OK 感想は～只のトンネル？ しかし、早い！ 木更津南から館山道が途中開通していないので下道も通りますが、富津からまた高速に乗れば富浦までアッ！と言う間。 結局１時間半で館山に到着し、１時間ファミレスで時間潰ししました。 鴨川や御宿に行くより３０分以上早く着きます。 館山の不動産会社で買主様とそのご両親に重要事項説明と契約締結。 初めてご購入になる方でしたので分かり易く丁寧に説明し、当初緊張気味だったのが最終的には和やかになったのでバッチリ！と言った感じでしょうか。 今からご自宅を新築されるようで、楽しみいっぱいの買主様でした。 土地が７５０万円ですから、そこそこの建物を建てても３，０００万円以下でしょうか。 僕の自宅に比べれば敷地は倍で値段は２，０００万円近く安いということになります。 地方の暮らしはゆとりがありますね。 羨ましい限りです。 館山駅前で地魚の昼食をとってから帰社。 帰路も所要時間１時間半で１５時には会社に到着しました。 いくら早くても自腹でアクアラインを使うことは無いと思うので、次に使うのはこの土地の決済の時くらいでしょう。 今日は残念ながら曇っていましたが、その時は海ほたるから富士山が見えるような天気であることを願っています。 ちょっとお茶して帰社しますので、今から謝っておきます。 ｍ(_ _)ｍ ３０分サボります。すいません… (2007.4.9[Mon])

●日帰り出張

昨日は午後から小田原まで行ってきました。 残念ながら観光ではなく、売買物件情報に掲載している鴨川売地の売主様がそちらにお住まいで、契約の打合せその他諸々に。 土曜の午後のせいか東名は比較的スムーズで、スピードの出ない社用車でも２時間弱で到着。 売主様とは携帯電話で連絡をとり、土地勘のない街でも大丈夫でした。 ここ数年は携帯電話がある生活に慣れ、こんな場面でも間違いがありません。 もし無かったら…想像すると恐いです。 相手が何時に来るのか分からないし、本当にこの場所で間違っていないのか不安になるでしょう。 万一の事があったら、一方は不安な気持ちのまま待ちぼうけになります。 もう携帯電話の無かった頃を思い出せないくらいですが、今考えると大変だったはず。 便利になりました。 当然電話はパーキングでしましたよ。(*'-')b 法令遵守！ 仕事ですから、ちょうど桜が立派な小田原城に行って蒲鉾を食べながら後北条氏の歴史の勉強～は我慢して沿道の桜を見ながら直帰。 ネットの画像で満足しておきます。 帰路は厚木辺りで少し渋滞でしたが、２時間少々で無事に帰って来れました。 そして明日はこの物件の契約。 今度は千葉の館山まで行きます。 西に東に大移動の取引ですが、僕は運転が嫌いじゃないので平気です。 個人的に辛いのは、どちらもサーフポイントに近いということ。 昨日も少し走れば大磯や辻堂等に行けましたし、明日は平砂浦というサーフポイントの近くまで行きます。 仕事が終わって軽く海に入れれば最高なんですが、サーファーにとっては生殺し。 ・・・って、こんなこと書いたら社長に突っ込まれますね。 (._+ )☆ヾ(￣ﾍ￣; ) ﾅﾆｶﾝｶﾞｴﾃﾝﾀﾞ! (2007.4.8[Sun])

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